VOUS SONGEZ À ACHETER UNE PROPRIÉTÉ ???

INSPECTION vs ÉVALUATION

ÉVALUATION : municipale et marchande, quelle est la différence ?

Municipale : la valeur d’une propriété est établie par un évaluateur municipal et inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité. Elle demeure en vigueur pendant 3 ans. La valeur inscrite au rôle sert de base d’imposition pour les taxes foncières municipales et les taxes scolaires.

Marchande : la banque va vouloir vérifier la valeur de celle-ci et va envoyer un évaluateur sur place pour évaluer sa valeur marchande. Les banques reconnaissent uniquement les rapports d’évaluation des évaluateurs agréés.

ACHAT…un casse-tête ???   CONVENTIONNEL ou ASSURÉ… Par où commencer ???

Allons-y avec la mise de fond.

Pour fait l’achat d’une propriété, nous devons avoir une mise de fond puisque les prêteurs hypothécaires ne financent que 80% du prix d’achat d’une propriété. En principe, nous devons avoir 20% de ce prix d’achat en guise de mise de fond, c’est ce qu’on appelle un achat conventionnel.

Dans ce type de prêt, le prêteur est responsable entièrement du prêt, donc prend plus de risques advenant le cas où vous ne seriez pas en mesure d’effectuer vos paiements hypothécaires. C’est la raison pour laquelle les taux d’intérêts sur un prêt conventionnel sont plus élevés que ceux d’un prêt assuré.

Par chance, il existe 3 assureurs prêts au Québec (SCHL, SAGEN et Canada Garanty). Le plus connu est la SCHL. Ceux-ci vous permettent de mettre aussi peu que 5% du prix d’achat en guise de mise de fond puisqu’ils garantiront votre prêt hypothécaire auprès du prêteur.

En résumé, si vous n’étiez plus en mesure de faire le paiement de votre hypothèque, ce sont eux, les assureurs, qui en prendraient la charge, ce qui est très sécurisant pour une banque. Celles-ci peuvent offrir des taux beaucoup plus avantageux dû à cette raison. C’est ce que l’on appelle un achat assuré.

Pour avoir cette assurance, l’assureur doit charger un coût à la banque et celle-ci la transfère naturellement au client, le montant de cette assurance sera ajouté à votre prêt hypothécaire. Voici un petit tableau qui résume le coût de cette assurance dépendamment du montant de mise de fond qui sera payé par l’emprunteur.

Le calcul se fait sur cette base : prix d’achat moins le % de mise de fond appliqué, multiplié par le % de la prime.

EXEMPLE : si on met 5% de mise de fond sur un achat de 100,000$, donc l’équivalent de 5,000$, la prime d’assurance sera de 4% du prix d’achat moins votre mise de fond, soit 3,800$ qui seront ajoutés au prêt hypothécaire que vous allez contracter.

***Prenez note que cette prime d’assureur est taxable mais la loi interdit de financer la TVQ donc il faudra prévoir une somme représentant 9% de la prime.

Dans l’exemple, 9% de 3,800$, soit 342$ devront être payé par l’emprunteur. Généralement, la banque enverra au notaire le montant du financement moins cette somme, donc vous devrez en assumer le coût lors de votre rencontre avec le notaire. Le notaire vous détaillera le montant des frais que vous devrez payer avant votre rendez-vous avec lui.

RÉGIME D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ

Parlons maintenant du RAP…

Le RAP est un programme gouvernemental vous permettant d’emprunter sur vos REER pour construire ou acheter une propriété.

Vous n’avez pas à payer l’impôt lors du retrait. Ensuite, vous avez 15 ans pour rembourser la somme empruntée sans intérêts.

Cependant certaines conditions s’appliquent :

• Acheteur d’une première propriété
• Résident Canadien
• Avoir une offre d’achat acceptée ou un contrat préliminaire pour une nouvelle construction en main au moment du retrait
• Retrait maximal de 3500$ pour une personne ou 70,000$ pour un couple

Vous n’avez pas de REER accumulé

Vous pouvez quand même profiter du programme RAP en utilisant vos cotisations REER non-utilisées au fil des années.

Vous pouvez voir ce montant sur les avis de cotisations Canadiennes que vous recevez à chaque année, à la suite de la production de votre rapport d’impôt.

Un peu compliqué tout ça ? pas vraiment avec votre courtier hypothécaire. Il saura vous guider dans toutes les étapes du processus.

REMBOURSEMENT du RAP

Vous avez 15 ans pour faire ce remboursement. La période de remboursement débutera dans la 2^e année suivant l’année où vous avez retirés les fonds.

Donc, vous aurez à rembourser à chaque année le 1/15 du montant total retiré de vos REER.

Vous décidez de ne pas procéder au remboursement de la somme que vous devez remettre ?

Le 1/15 sera ajouté en revenu provenant d’un REER lors de la production de votre impôt annuel et vous devrez payer l’impôt sur la portion non-remboursée à chaque année.

Tous les détails sur le site de revenu Canada au https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/reer-regimes-connexes/est-regime-accession-a-propriete.html

ACHAT pour des rénovations

Celle que vous désirez acheter, vous amène dans les années 90 ?

Savez-vous que vous pouvez faire un achat pour effectuer des rénovations ?

Les prêteurs permettent de financer à même votre prêt hypothécaire, le montant des travaux que vous désirez effectuer mais, il faut que ceux-ci fassent augmenter la valeur de la propriété.

Cette option peut être avantageuse pour l’acquisition de la propriété de vos rêves !

La chose que vous devez faire :

Fournir une soumission des travaux à effectuer et ensuite le prêteur va demander un rapport d’évaluation afin de déterminer si les travaux désirés vont donner une plus-value à la propriété.

Parlez-en à votre courtier !!!

FRAIS À PRÉVOIR LORS D’UN ACHAT

Lors des échanges avec votre courtier, vous alles entendre : les frais de démarrage ou de départ!

Qu’est-ce que ça mange en hiver ça ???

En fait, pour l’achat d’une propriété, les banques exigent que vous ayez une mise de fonds mais, en plus que vous déteniez un montant minimum de 1.5% du prix d’achat pour couvrir les frais de démarrage ?

Les frais de démarrage sont les frais reliés à l’achat de la maison comme :

*frais de notaire

*assurance de titres (au besoin)

*frais d’évaluation

(exigé par les banques, quelques prêteurs charge le coût de l’évaluation aux clients)                  

*frais d’inspection (à prévoir pendant le processus d’achat)

*assurance habitation

*taxe de mutation (taxe de Bienvenu)

*votre premier compte de taxes municipales et scolaires

*la TVQ de 9% sur la prime d’assureur prêt

*ajustement des taxes entre le vendeur et l’acheteur (sera ajusté par le notaire)

*frais de déménagement et aussi les frais de branchement aux différents services publics